유치권, 등기부에 없는데 왜 조심해요?

고침

  1. 1유치권은 공사비를 받을 때까지 집을 안 내주겠다는 권리예요.
  2. 2진짜 유치권이면 낙찰자가 그 공사비를 내야 집을 받아요.
  3. 3경매가 시작된 뒤에 집을 차지했다면 낙찰자에게 버틸 수 없어요.

한 줄로 말하면

수리비를 못 받은 수리점이 맡긴 물건을 안 돌려주는 것과 같아요. 진짜 유치권이면 낙찰자가 그 돈을 내야 집을 넘겨받아요.

1언제 진짜 유치권이에요?

유치권은 등기부에 안 나오는 권리예요. 공사대금처럼 그 집에 들인 돈이어야 해요. 보증금이나 권리금으로는 유치권을 주장할 수 없다는 판례가 있어요. 그리고 그 집을 실제로 차지하고(점유) 있어야 해요. 집주인이 그대로 살거나 업자가 집을 비우면 유치권으로 안 봐요.

2경매 시작 뒤 점유는요?

가장 중요한 건 날짜예요. 경매 시작(경매개시결정 등기) 뒤에 집을 넘겨받았다면 낙찰자에게 버틸 수 없어요. 먼저 들어갔어도 공사를 경매 시작 뒤에 끝냈으면 마찬가지예요. 가압류나 세무서 압류만 있던 때 들어간 경우는 버틸 수 있다고 봤어요. 모두 대법원 판례로 정리된 기준이에요.

예외가 하나 더 있어요. 상인끼리 거래에서 생긴 유치권(상사유치권)은 그보다 앞선 근저당이 있으면 낙찰자에게 버틸 수 없다는 판례가 있어요.

설명을 위해 만든 예시예요. 업자 A가 공사대금 2억 원으로 유치권을 신고했어요. 경매 시작 등기는 2025년 3월이에요. A가 집에 들어간 건 2025년 5월이에요. 이러면 A는 낙찰자 B에게 유치권을 내세울 수 없어요.

버틸 수 있는 쪽
버티기 어려운 쪽
경매 전부터 점유
경매 시작 뒤 갑자기 점유
공사가 경매 전에 끝남
공사가 경매 뒤에 끝남
업자가 직접 차지
집주인이 그대로 살고 있음
공사대금
보증금 · 권리금

3원문에서 찾는 법

매각물건명세서 비고와 이해관계인 목록에서 「유치권」을 찾아요.

○○건설로부터 공사대금 ○억 원의 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명함

이 말은 신고는 들어왔지만 진짜인지는 법원도 판단하지 않았다는 뜻이에요.

  1. 1

    신고 확인

    명세서 비고 · 이해관계인을 봐요

  2. 2

    돈의 종류

    공사대금인지, 보증금 · 권리금인지 봐요

  3. 3

    점유 시작일

    경매 시작 등기보다 먼저인지 봐요

  4. 4

    공사 끝난 날

    경매 시작 전에 끝났는지 봐요

  5. 5

    실제 점유

    현장에서 누가 차지했는지 봐요

4예시로 보면

설명을 위해 만든 예시예요. 경매 시작 등기는 2025년 3월 10일이에요.

업자의 사정 낙찰자에게 버틸 수 있나
2024년 11월 점유, 2025년 1월 공사 끝 다른 요건도 맞으면 버틸 수 있어요
2025년 5월 점유 시작 못 버텨요
2024년 12월 점유, 2025년 6월 공사 끝 못 버텨요
집주인이 직접 사는 중 유치권이 안 돼요

진짜로 인정되면 인도명령(법원의 빠른 집 비우기 명령)이 나오지 않아요. 그러면 소송으로 가서 시간이 더 걸려요.

체크할 것

  1. 명세서 비고 · 이해관계인에서 「유치권」을 찾아요.
  2. 점유 시작일과 공사 끝난 날을 경매 시작 등기일과 비교해요.
  3. 그 돈이 공사대금인지 봐요.
  4. 공사 계약에 유치권을 포기한다는 약속(특약)이 있는지 봐요.
  5. 현장에서 실제로 누가 차지했는지 봐요.

그래서 경매엔?

유치권 신고는 시작일 뿐이에요. 점유 시작 · 공사 끝 · 경매 시작, 세 날짜를 나란히 놓고 봐요.

출처

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