인수되는 권리와 소멸되는 권리, 어떻게 갈려요?

법에 기본 틀이 정해져 있어요.

• 저당권 · 근저당권은 순서와 상관없이 모두 지워져요.
• 전세권 · 지상권 · 지역권 · 등기된 임차권은 저당 · 압류 · 가압류보다 뒤면 지워져요.
• 그보다 앞서면 낙찰자가 넘겨받아요.
• 앞선 전세권도 전세권자가 배당요구를 했다면 지워져요.

임차권등기(보증금을 못 받은 임차인이 법원 명령으로 하는 등기)는 따로 봐요. 등기한 날이 아니라 처음 이사 · 전입한 때로 순서를 따져요. 지워지는 권리는 낙찰자가 대금을 낸 뒤 법원이 등기소에 알려 정리해요.

남는 권리는 세 가지로 나눠 보면 쉬워요.

• 돈으로 끝나는 것: 선순위 임차인의 못 받은 보증금, 선순위 전세금
• 집을 잃을 수 있는 것: 선순위 가등기, 선순위 처분금지가처분
• 쓰임을 막는 것: 선순위 지상권 · 지역권(남이 그 땅을 쓰거나 지나갈 권리)

대항력 있는 임차인이 배당에서 일부를 받았다면, 낙찰자는 못 받은 나머지만 넘겨받아요.

유치권(공사비를 받을 때까지 건물을 안 내주겠다는 권리)은 말소기준권리와 상관없이 따라올 수 있어요. 법은 낙찰자가 그 돈을 갚을 책임이 있다고 정해요. 등기부에는 나오지 않고, 명세서 비고에 「유치권신고서가 제출됨」처럼 적혀요. 진짜인지, 언제부터 점유했는지 가리는 법은 유치권 글에 있어요.

법원은 남는 권리를 명세서에 적어야 해요. 그래도 빠뜨리는 일이 있어요. 남는 전세권을 명세서에 안 적어 나라가 배상한 판례도 있어요. 그래서 등기부를 같이 봐야 해요.

설명을 위해 만든 예시예요. 기준은 2020년 근저당이에요.

1. 2019.04.01전세권(배당요구 안 함)남아요
2. 2019.11.05임차인 A 전입확인 필요
3. 말소기준
4. 2020.06.18근저당지워져요
5. 2021.02.10가처분지워져요
6. 2022.09.01전세권지워져요

같은 전세권이라도 2019년 것은 배당요구를 안 해서 남고, 2022년 것은 기준보다 뒤라 지워져요. 임차인 A는 기준보다 먼저 전입해 대항력이 있어요. A가 보증금 2억 원 가운데 1억 5천만 원을 배당받으면, 낙찰자는 남은 5천만 원을 넘겨받아요. 가처분이 건물철거를 다투는 것이라면 기준보다 뒤여도 남을 수 있어요(가처분).