가처분이 뭐예요?
고침
- 1처분금지가처분은 소송이 끝날 때까지 집을 팔거나 담보로 못 잡게 묶는 거예요.
- 2기준보다 앞선 가처분은 남고, 가처분권자가 이기면 소유권을 잃을 수 있어요.
- 3땅 주인의 건물철거 가처분은 순위가 늦어도 법원이 인수로 적기도 해요.
한 줄로 말하면
다툼이 끝날 때까지 물건에 「손대지 마세요」 딱지를 붙여 두는 것과 비슷해요. 그 딱지가 말소기준권리보다 앞서 붙어 있으면, 낙찰받은 뒤에도 떨어지지 않아요.
1처분금지가처분이 뭐예요?
소송 중에 집 주인이 집을 팔아 버리면 이겨도 소용이 없어요. 그래서 법원이 미리 「팔지도, 담보로 잡히지도 마세요」라고 묶어요. 이게 처분금지가처분이고, 등기부 갑구에 적혀요.
돈을 받으려는 가압류는 말소기준권리가 될 수 있지만, 가처분은 기준이 되지 않아요. 집을 넘겨받을 때 쓰는 점유이전금지가처분은 등기부에 오르지 않는 다른 가처분이에요(명도와 인도명령).
2앞선 가처분은 왜 남아요?
가처분 뒤에 집이 팔려도 그 거래는 가처분한 사람에게 내세울 수 없어요. 그 사람이 소송에서 이기면 가처분 뒤의 등기를 지울 수 있고, 낙찰자 등기도 여기에 들어요.
그래서 말소기준권리보다 앞선 가처분은 경매로 지워지지 않아요. 다만 가처분을 집행한 뒤 3년 동안 본안 소송(실제 권리를 가리는 재판)이 없으면 취소를 신청할 수 있어요. 시간이 지났다고 저절로 지워지지는 않아요. 2005년 7월 전에 집행된 가처분은 5년이나 10년 같은 옛 기간을 따라요.
3늦어도 남을 수 있는 가처분
땅과 건물 주인이 다르면 땅 주인이 「건물을 헐어 달라」고 다투기도 해요. 이 청구를 지키려는 가처분은 기준보다 늦어도 명세서에 「인수」로 적힐 수 있어요.
판례는 가처분보다 앞선 근저당으로 경매된 경우, 이 가처분만으로는 낙찰자에게 철거를 요구할 수 없다고 봤어요. 하지만 땅을 쓸 권리가 없는 건물이면 새 주인도 철거 요구를 받을 수 있어요. 그래서 법정지상권 같은 땅 쓸 권리가 핵심이에요.
4원문에서 찾는 법
등기부 갑구의 가처분 줄에는 「피보전권리」(가처분으로 지키려는 권리)가 적혀요. 소유권이전등기청구권, 건물철거 및 토지인도청구권처럼 적혀요. 실제 명세서 인수 칸에는 이렇게 적힌 사례가 있어요.
갑구 7번 가처분등기(2021.8.26.등기)는 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용을 피보전권리로 한 건물에 대한 가처분등기이므로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨.
이 말은 「땅 주인이 건물 철거를 다투고 있어서, 이 가처분은 낙찰 뒤에도 남는다」는 뜻이에요.
5예시로 보면
설명을 위해 만든 예시예요. 건물에 가처분이 세 개 있어요.
- 2020.11.20가처분 A(소유권이전등기청구권)남아요
- 2021.03.05근저당지워져요
- 2022.06.14가처분 B(소유권이전등기청구권)지워져요
- 2023.02.01가처분 C(건물철거 · 토지인도)확인 필요
가처분 A는 기준보다 앞서 남아요. A를 한 사람이 소송에서 이기면 낙찰자가 집을 잃을 수 있어요. 가처분 B는 A와 같은 종류지만 기준보다 뒤라 지워져요. 가처분 C는 늦어도 남을 수 있어서, 땅 쓸 권리를 따로 확인해요.
체크할 것
- 가처분 접수일을 최선순위 설정 날짜와 비교해요.
- 피보전권리 칸에서 무엇을 지키려는지 읽어요.
- 명세서 인수 칸에 가처분이 적혔는지 봐요.
- 앞선 가처분은 언제 했는지, 본안 소송이 있었는지 봐요.
- 건물철거 가처분이면 토지 등기부와 법정지상권 기재를 같이 봐요.
그래서 경매엔?
가처분은 날짜와 피보전권리 두 칸을 같이 읽어요. 앞선 가처분은 소유권, 건물철거 가처분은 땅 문제의 신호예요.