말소기준권리가 뭐예요?

기준이 될 수 있는 권리는 다섯 가지예요.

• 저당권 · 근저당권(집을 담보로 돈을 빌려준 사람의 권리)
• 압류 · 가압류(빚 때문에 집을 못 팔게 묶어 둔 것)
• 담보가등기(돈을 빌려주고 잡아 둔 가등기)
• 경매개시결정등기(경매가 시작됐다는 기록)
• 배당요구나 경매신청을 한 맨 앞 전세권

이 가운데 가장 먼저 등기된 하나가 기준이에요. 「말소기준권리」는 법 조문에 그대로 나오지 않는 실무 용어예요.

등기부는 갑구(소유권)와 을구(그 밖의 권리)로 나뉘어요. 같은 구 안에서는 순위번호가 작은 쪽이 먼저예요. 갑구와 을구 사이는 접수번호가 작은 쪽이 먼저예요. 임차인 전입과 근저당이 같은 날이면 근저당이 먼저예요. 임차인의 대항력은 다음 날 0시에 생기기 때문이에요.

선 아래 권리는 낙찰자가 대금을 다 내면 지워져요. 법원이 등기소에 지워 달라고 알려 줘요. 선 위의 전세권 · 지상권 · 가등기 · 가처분은 낙찰자가 넘겨받을 수 있어요. 이걸 「인수」라고 불러요. 선 위 전세권도 전세권자가 배당요구를 했다면 지워져요.

유치권(공사비를 받을 때까지 건물을 안 내주겠다는 권리)은 선과 상관없이 따라올 수 있어요. 법정지상권(땅과 건물 주인이 갈릴 때 건물을 위해 생기는 권리)은 등기부에 안 보여요. 임차인도 등기부에 없지만 같은 선과 비교해요. 이사와 전입신고를 마친 다음 날 0시가 선보다 빠르면 낙찰자에게 맞설 수 있어요.

설명을 위해 만든 예시예요. 다세대 한 채에 이런 권리가 있어요.

1. 2018.05.10지상권남아요
2. 2019.03.01임차인 A 전입확인 필요
3. 말소기준
4. 2019.03.02근저당지워져요
5. 2021.07.15가압류지워져요
6. 2023.01.10경매개시결정지워져요

근저당이 저당 · 압류 가운데 가장 빨라서 기준이에요. 임차인 A는 3월 1일에 전입해 3월 2일 0시에 대항력이 생겨요. 근저당보다 몇 시간 앞서요. 그래서 A가 보증금을 다 못 받으면 남은 돈이 낙찰자 몫이 될 수 있어요.