대항력 있는 임차인, 왜 조심하라고 하나요?
고침
- 1집을 넘겨받고 전입신고를 한 다음 날 0시에 대항력이 생겨요.
- 2그 시각이 말소기준권리보다 앞서면 낙찰자에게 대항할 수 있어요.
- 3배당으로 다 못 받은 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있어요.
한 줄로 말하면
가게 주인이 바뀌어도 미리 산 회원권은 그대로 쓰는 것과 비슷해요. 집주인이 바뀌어도 계약을 지킬 수 있는 임차인의 힘이 대항력이에요. 이 힘이 말소기준권리보다 먼저 생긴 임차인이 있으면, 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있어요.
1언제 생겨요?
두 가지를 갖추면 생겨요. 집을 넘겨받아 살고 있을 것, 그리고 전입신고를 했을 것이에요. 효력은 그다음 날 0시부터예요. 그 뒤에도 계속 살며 전입을 유지해야 이 힘이 이어져요. 근저당은 등기를 접수한 그 순간부터 효력이 생겨요. 그래서 전입신고와 근저당이 같은 날이면 근저당이 앞서요.
2경매에선 무엇이 달라져요?
임차권은 경매가 끝나면 사라지는 게 원칙이에요. 다만 보증금을 다 못 받은, 대항력 있는 임차권은 남는다고 법에 정해져 있어요. 그러면 낙찰자가 집주인 자리를 이어받아요. 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 돼요. 대항력이 기준보다 늦은 임차인은 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 없어요.
3배당을 일부 받았다면요?
배당은 경매 대금을 순서대로 나눠 주는 거예요. 대항력 있는 임차인이 배당에서 일부만 받으면, 나머지만 낙찰자에게 요구할 수 있어요. 싸게 낙찰받아도 보증금을 더 얹어 주면 총비용이 달라져요.
상가는 전입신고 대신 사업자등록 신청이 같은 역할을 해요. 보증기관이 대항력을 포기한 사건은 보증기관 확약서 글에서 다뤄요.
4원문에서 찾는 법
명세서 점유 표의 「전입신고일자」를 맨 위 「최선순위 설정」 날짜와 비교해요. 법원이 직접 적어 주기도 해요(실제 문구, 이름은 가렸어요).
매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(임차인: ○○○, 임대차보증금: 95,000,000원, 전입일자 및 확정일자: 2018.6.8.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함
이 말은 「보증금 9,500만 원 가운데 배당으로 못 받은 돈은 낙찰자가 내야 한다」는 뜻이에요. 전입세대확인서(그 주소에 전입한 세대를 보여 주는 서류)는 경매 참가자도 주민센터에서 신청할 수 있어요. 전입일이 「미상」이면 전입일 미상 임차인 글을 봐요.
5예시로 보면
설명을 위해 만든 예시예요.
임차인 A는 보증금 2억 원에 살고 있어요. 2020년 2월에 전입했고, 넉 달 뒤 근저당이 잡혔어요. 이 근저당이 말소기준권리예요.
- 2020.02.03임차인 A 전입확인 필요
- 2020.06.11근저당지워져요
- 2024.09.02경매개시결정지워져요
| A의 전입 · 배당 | 낙찰자가 떠안는 돈 |
|---|---|
| 2020.02.03 전입, 배당으로 2억 다 받음 | 없어요 |
| 2020.02.03 전입, 배당으로 1억 5천만 받음 | 5천만 원 |
| 2020.02.03 전입, 배당요구 안 함 | 2억 원 전부 |
| 2020.06.11 전입(근저당과 같은 날) | 없어요 |
같은 보증금이라도 전입일 하루, 배당요구 하나로 부담이 0원에서 2억 원까지 달라져요.
체크할 것
- 최선순위 설정 날짜와 전입일을 나란히 적어요.
- 먼저 전입한 임차인이 배당요구를 했는지 봐요.
- 배당 순서를 그려 못 받을 돈을 계산해요(확정일자와 우선변제권).
- 현황조사서 · 전입세대확인서로 실제로 사는지 봐요.
- 비고에 대항력 포기 확약서가 있는지 봐요.
그래서 경매엔?
기준보다 하루라도 먼저 전입한 임차인이 보이면, 못 받을 보증금부터 계산해요.