HUG가 낀 경매, 대항력 포기 확약서가 뭐예요?
고침
- 1HUG는 임차인에게 보증금을 대신 돌려준 뒤 임차인 자리를 이어받아요.
- 2임차인이 선순위면 배당으로 못 받은 돈을 낙찰자에게 요구할 수 있어요.
- 3확약서에 대항력 포기 · 남은 돈 청구 포기 · 등기 말소 동의가 다 있는지 봐요.
한 줄로 말하면
친구 빚을 대신 갚아 준 사람이 친구의 「돈 받을 권리」를 넘겨받는 것과 같아요. 그래서 HUG가 대항력을 포기했는지에 따라 낙찰자가 더 낼 돈이 0원이 되기도 해요.
1HUG는 왜 임차인 자리에 서요?
HUG(주택도시보증공사)는 전세보증금 반환보증을 파는 공기업이에요. 집주인이 보증금을 안 주면 HUG가 임차인에게 먼저 돌려줘요. 그다음 임차인의 「보증금 받을 권리」를 넘겨받아요. 배당에서 먼저 받을 힘(우선변제권)도 함께 넘어온다고 법에 정해져 있어요. 그래서 경매 서류에 HUG가 임차인처럼 나와요.
2낙찰자는 왜 돈을 더 낼 수 있어요?
임차인이 말소기준권리 날짜보다 하루라도 먼저 전입했다면 대항력(집주인이 바뀌어도 버틸 힘)이 있어요. 이런 임차인의 권리는 보증금을 다 받기 전엔 안 없어져요. 배당으로 모자란 돈은 낙찰자가 채워야 해요. 그 권리를 이어받은 HUG가 남은 돈을 요구할 수 있어요.
설명을 위해 만든 예시예요. 임차인 A의 보증금은 2억 원이에요. HUG가 A에게 2억 원을 먼저 돌려줬어요. 경매 배당에서 HUG는 1억 4천만 원만 받았어요. 남은 6천만 원은 낙찰자 B에게 요구할 수 있어요.
- 2020.02.03임차인 A 전입 · HUG가 이어받음남아요
- 2020.06.11은행 근저당지워져요
- 2024.09.02강제경매개시결정지워져요
3확약서는 무엇을 바꿔요?
확약서는 「낙찰자에게 남은 돈을 달라고 하지 않겠다」는 약속 문서예요. HUG는 경매를 빨리 끝내려고 이 문서를 법원에 내기도 해요. 확약서대로면 HUG는 배당만 받고 끝나요. 다만 약속의 범위가 사건마다 달라요. 등기 말소 동의가 빠지면 등기가 남아 잔금대출이 막힐 수 있다는 보도도 있어요.
4원문에서 찾는 법
매각물건명세서 비고와 이해관계인 목록에서 「주택도시보증공사」를 찾아요.
주택도시보증공사는 … 대항력을 포기하고, … 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서 제출함
이 말은 HUG가 낙찰자에게 남은 보증금을 요구하지 않는다는 뜻이에요.
배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
이 말은 배당으로 모자란 보증금을 낙찰자가 내야 한다는 뜻이에요.
5예시로 보면
설명을 위해 만든 예시예요. 위의 HUG가 배당으로 1억 4천만 원을 받는 경우예요.
| 명세서 기재 | 낙찰자 B가 더 낼 돈 |
|---|---|
| 잔액을 매수인이 인수함 | 6천만 원 |
| 빈틈없는 포기 확약서 | 0원 |
| 감정가 60% 이상 낙찰 때만 포기 | 60% 밑으로 낙찰되면 6천만 원 |
체크할 것
- 이해관계인과 비고에서 「주택도시보증공사」를 찾아요.
- 포기 문구에 대항력 · 남은 돈 청구 · 등기 말소가 다 있는지 봐요.
- 포기에 낙찰가 조건이 붙었는지 봐요.
- 가등기 · 가처분처럼 다른 인수 권리는 따로 봐요.
- 최저가가 지난 회차보다 크게 올랐다면 조건이 바뀐 새 매각인지 봐요.
그래서 경매엔?
HUG 물건은 확약서 문구 한 줄로 낙찰자 부담이 0원과 수천만 원 사이를 오가요.