임차권등기, 이사 가도 대항력이 남아요?
고침
- 1임차권등기를 하면 이사 가도 원래 가진 대항력이 남아요.
- 2순위는 등기한 날이 아니라 처음 전입한 날로 따져요.
- 3전입이 앞서면 못 받은 보증금이 낙찰자에게 넘어올 수 있어요.
한 줄로 말하면
자리를 비우면서 「내 자리」 이름표를 붙여 두는 것과 비슷해요. 임차권등기를 한 임차인은 이사 가도 처음 순위를 그대로 지켜요.
1왜 등기를 해요?
대항력(집주인이 바뀌어도 버틸 힘)은 그 집에 살아야 이어져요. 보증금을 못 받고 이사 가면 이 힘을 잃을 수 있어요. 그래서 계약이 끝난 임차인은 법원 명령(임차권등기명령)으로 등기할 수 있어요. 등기를 마치면 이사 가도 대항력이 남는다고 법에 정해져 있어요. 2023년 7월 19일부터는 집주인이 법원 결정을 받기 전에도 등기할 수 있어요.
2어느 날짜로 순위를 따져요?
경매에서는 이 임차인의 순서를 말소기준권리와 비교해요. 이때 쓰는 날짜는 등기한 날이 아니라 처음 전입한 날이에요. 배당 순서는 그 전입일과 확정일자 가운데 늦은 날로 봐요. 등기 기록 안에 전입한 날과 확정일자가 따로 적혀 있어요. 등기부 접수일만 보고 순위를 정하면 틀릴 수 있어요.
설명을 위해 만든 예시예요. 임차인 A는 2021년에 전입했어요. 은행 근저당은 2022년에 들어왔어요. A는 2024년에 임차권등기를 하고 이사 갔어요. 등기는 근저당보다 늦지만 순위는 2021년 전입일로 따져요.
- 2021.04.02임차인 A 전입 · 확정일자확인 필요
- 2022.08.10은행 근저당지워져요
- 2024.06.03A의 임차권등기(등기일만 보면 선 아래)확인 필요
- 2025.02.14임의경매개시결정지워져요
3배당요구는 따로 해야 해요?
배당을 받으려면 보통 배당요구(배당해 달라는 신청)를 해야 해요. 그런데 임차권등기가 경매 시작 등기보다 먼저면 따로 안 해도 받아요. 대법원 판례가 그렇게 봤어요. 경매 시작 뒤에 등기했다면 배당요구를 했는지 확인해요. 등기 뒤 그 집에 새로 들어온 임차인은 소액임차인 최우선변제를 못 받아요.
4원문에서 찾는 법
등기부 을구에서 「주택임차권」 등기를 찾고, 그 안의 주민등록일(전입일)을 봐요. 명세서 비고에는 이렇게 적히기도 해요.
주택임차권 등기권자로서 주택임차권등기일은 …, 전입일은 …
이 말은 등기한 날과 처음 전입한 날이 따로 있으니 전입일로 보라는 뜻이에요.
5예시로 보면
설명을 위해 만든 예시예요. 임차인 A의 보증금은 1억 8천만 원이에요.
| 경우 | A가 배당받는 돈 | 낙찰자 B가 더 낼 돈 |
|---|---|---|
| 전입이 근저당보다 빠름 | 1억 8천만 원 | 0원 |
| 전입이 근저당보다 빠름 | 1억 2천만 원 | 6천만 원 |
| 전입이 근저당보다 늦음 | 순서대로 받아요 | 0원, 권리가 지워져요 |
체크할 것
- 을구의 임차권등기에서 주민등록일(전입일)을 찾아요.
- 그 전입일을 말소기준권리 날짜와 비교해요.
- 임차권등기가 경매 시작 등기보다 먼저인지 봐요.
- HUG 같은 보증기관이 이어받았는지 봐요. HUG 대항력 포기 글로 이어져요.
- 가장 앞선 권리가 전세권이면 선순위 전세권 글을 봐요.
그래서 경매엔?
임차권등기는 등기 날짜 말고 그 안에 적힌 전입일로 읽어요.