소액임차인 최우선변제가 뭐예요?

2026.11.02 고침

1보증금이 기준 이하인 임차인은 일정액을 담보권자보다 먼저 받아요.
22026년 11월 기준 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하, 5,500만 원까지예요.
3기준은 계약일이 아니라 근저당 같은 담보가 잡힌 날로 골라요.

한 줄로 말하면

줄 서는 순서와 상관없이 보증금이 적은 임차인에게 먼저 떼어 주는 「몫」이 있어요. 얼마까지 먼저 받는지는 지역과 근저당이 잡힌 날짜로 정해져요.

1어떤 제도예요?

보통 배당은 등기나 확정일자 순서대로 받아요. 그런데 보증금이 적은 임차인은 일정액을 근저당보다 먼저 받을 수 있어요. 근저당보다 늦게 들어왔어도 받는다는 게 핵심이에요. 그래서 흔히 최우선변제라고 불러요.

상가는 기준이 따로 있어요. 보증금에 월세 × 100 을 더한 금액으로 봐요. 서울 상가는 이 금액이 6,500만 원 이하면 2,200만 원까지예요(2026년 11월 기준).

22026년 11월 기준 금액

2023년 2월 21일에 바뀐 기준이 2026년 11월에도 그대로예요. 앞은 소액임차인이 되는 보증금, 뒤는 먼저 받는 돈이에요.

서울: 1억 6,500만 원 이하, 5,500만 원
과밀억제권역(서울 제외) · 세종 · 용인 · 화성 · 김포: 1억 4,500만 원 이하, 4,800만 원
광역시(과밀억제권역 · 군 제외) · 안산 · 경기 광주 · 파주 · 이천 · 평택: 8,500만 원 이하, 2,800만 원
그 밖의 지역: 7,500만 원 이하, 2,500만 원

과밀억제권역은 수도권 가운데 법으로 정한 지역이에요. 먼저 받는 돈은 모두 합쳐도 집값(배당할 돈)의 절반을 넘지 못해요.

3받으려면 조건이 있어요

경매가 등기되기 전에 전입하고 살고 있어야 해요. 확정일자는 조건이 아니에요. 배당요구 마감일까지 배당요구를 하고, 그때까지 전입을 유지해야 해요. 경매 등기 전에 임차권등기를 마쳤다면 배당요구가 없어도 돼요. 임차권등기가 끝난 집에 그 뒤 들어온 임차인은 받지 못해요. 함께 사는 가족이 따로 계약했으면 한 사람으로 보고 보증금을 합쳐요.

4원문에서 찾는 법

명세서 점유 표에서 보증금과 전입일을 보고, 등기부 을구에서 가장 앞선 근저당 날짜를 찾아요(모양을 줄인 예시예요).

【 을 구 】 1 | 근저당권설정 | 2022년5월9일 제○○○○호 | 2022년5월9일 설정계약

이 말은 「근저당이 2022년 5월 9일에 잡혔으니 그 시기 기준을 본다」는 뜻이에요. 서울이면 1억 5,000만 원 이하, 5,000만 원이에요. 기준을 바꿀 때마다 「그 전에 담보를 잡은 사람에게는 옛 기준」이라고 정해 뒀기 때문이에요.

1
앞선 담보물권 찾기
을구 첫 근저당 날짜를 봐요
2
그 시기 기준 고르기
날짜와 지역에 맞는 금액을 봐요
3
보증금 비교
기준 이하인지 봐요
4
전입 시점
경매 등기보다 먼저인지 봐요
5
배당요구
마감일 안에 했는지 봐요

5예시로 보면

서울 주택의 시기별 기준이에요. 보증금 1억 3,000만 원인 임차인 A는 설명을 위해 만든 예시예요.

앞선 근저당 날짜	서울 기준	임차인 A가 먼저 받는 돈
2018.9.18 ~ 2021.5.10	1억 1,000만 원 이하, 3,700만 원	없어요(기준 초과)
2021.5.11 ~ 2023.2.20	1억 5,000만 원 이하, 5,000만 원	5,000만 원까지
2023.2.21 ~ 지금	1억 6,500만 원 이하, 5,500만 원	5,500만 원까지

같은 보증금이라도 근저당 날짜에 따라 0원에서 5,500만 원까지 달라져요. 근저당이 여러 개면 근저당마다 그 날짜의 기준을 따로 쓴다는 판례도 있어요.

체크할 것

등기부 을구에서 가장 앞선 근저당 날짜를 찾아요.
그 날짜와 주소에 맞는 기준을 골라요.
임차인 전입일이 경매 등기보다 앞서는지 봐요.
배당요구 칸에 날짜가 있는지 봐요.
소액임차인이 여럿이면 집값 절반 안에서 나뉘는지 봐요.

그래서 경매엔?

최우선변제금은 근저당보다 먼저 빠지는 돈이에요. 배당 순서가 바뀌니 선순위 임차인의 남는 보증금 계산도 달라질 수 있어요.