확정일자와 우선변제권이 뭐예요?

고침

  1. 1우선변제권은 경매 배당에서 뒤 순위보다 먼저 보증금을 받을 힘이에요.
  2. 2전입 · 점유에 확정일자를 더하면 생기고, 둘 중 늦게 갖춘 때가 순위예요.
  3. 3보통 배당요구를 해야 받고, 종기까지 전입 · 점유를 유지해야 해요.

한 줄로 말하면

번호표를 뽑아 둔 손님이 차례대로 돈을 받는 것과 비슷해요. 확정일자를 받은 임차인은 경매 대금을 나눌 때 자기 번호 순서대로 보증금을 받아요.

1어떻게 생겨요?

전입신고하고 살면서, 계약서에 확정일자(그날 계약서가 있었다는 공적 날짜 도장)를 받으면 생겨요. 확정일자는 주민센터나 등기소에서 받을 수 있어요. 주택 임대차 신고를 계약서와 함께 해도 받은 것으로 봐요. 순서는 전입과 확정일자를 모두 갖춘 때로 정해져요. 확정일자를 먼저 받았다면 전입 다음 날 0시가 기준이에요.

2받으려면 지켜야 할 것

우선변제권이 있어도 배당요구를 해야 받아요. 안 해서 빠지면 나중에 다른 사람에게 돌려 달라고 할 수 없다는 판례가 있어요. 다만 경매가 등기되기 전에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구 없이도 배당받아요. 배당요구 마감일까지 그 집에 살며 전입도 유지해야 해요. 그 전에 이사해야 한다면 임차권등기를 알아봐요. 배당금은 보통 집을 낙찰자에게 넘겨줘야 받을 수 있어요.

3대항력과는 무엇이 달라요?

대항력은 「집을 비워 주지 않을 힘」이고, 우선변제권은 「배당에서 순서를 지킬 힘」이에요. 둘 다 가진 선순위 임차인은 배당에서 못 받은 돈을 낙찰자에게 요구할 수 있어요. 대항력이 기준보다 늦은 임차인은 달라요. 배당에서 못 받은 돈을 낙찰자에게는 요구할 수 없고, 원래 집주인에게 따로 받아야 해요.

4공매에서도 같아요

세금이 밀려 나라가 집을 파는 공매에서도 우선변제권은 똑같이 쓰여요. 법에 경매와 공매가 함께 적혀 있어요. 다만 확정일자는 배당 순서만 정해요. 전입과 실제 거주가 없으면 확정일자만으로는 우선변제권이 생기지 않아요.

5원문에서 찾는 법

명세서 점유 표의 「전입신고일자」 「확정일자」 「배당요구여부」 세 칸을 봐요. 실제로 이렇게 적힌 사례가 있어요.

(임차보증금: 금220,000,000원, 주민등록일자: 2020.11.23, 점유개시일자: 2020.11.23, 확정일자: 2020.10.30.)

이 말은 「확정일자를 먼저 받았으니 배당 순서는 전입 다음 날인 11월 24일 0시」라는 뜻이에요.

대항력
우선변제권
전입 + 실제 거주
전입 + 실제 거주 + 확정일자
집을 비워 주지 않을 힘
배당에서 순서대로 받을 힘
기준보다 앞서야 낙찰자에게 대항
배당요구를 해야 받아요

6예시로 보면

설명을 위해 만든 예시예요. 나눌 돈은 3억 원이고, 세금과 소액임차인은 없다고 놓았어요.

임차인 A는 2021년 3월 2일 전입하며 확정일자도 받았어요. 다음 날 근저당 B가 설정됐어요. 임차인 C는 5월에 전입했지만 확정일자는 이듬해 1월에 받았어요.

  1. 2021.03.02임차인 A 전입 · 확정일자확인 필요
  2. 2021.03.03근저당 B지워져요
  3. 2021.05.10임차인 C 전입지워져요
순서 권리 받는 돈
1 임차인 A(보증금 1억 5천, 3월 3일 0시) 1억 5천만 원
2 근저당 B(채권 1억 2천, 3월 3일) 1억 2천만 원
3 임차인 C(보증금 2억, 2022년 1월) 3천만 원

A는 다 받아서 낙찰자 부담이 없어요. C는 1억 7천만 원을 못 받아요. C는 대항력도 근저당보다 늦어 낙찰자에게 요구할 수 없어요.

체크할 것

  1. 전입일과 확정일자 가운데 늦은 날을 적어요.
  2. 배당요구 칸에 날짜가 있는지 봐요.
  3. 그 날짜를 다른 권리와 한 줄로 세워 배당 순서를 그려요.
  4. 대항력도 있는 임차인이면 못 받을 돈이 낙찰자 몫인지 봐요.
  5. 이사했는지, 임차권등기가 있는지 확인해요.

그래서 경매엔?

확정일자는 배당 순서를, 대항력은 낙찰자 부담을 정해요. 두 날짜를 따로 적어요.

출처

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