선순위 전세권, 낙찰자가 떠안아요?
고침
- 1말소기준권리보다 앞선 전세권은 원칙적으로 낙찰자가 떠안아요.
- 2전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸하고 순위대로 배당받아요.
- 3임차인 자격으로만 한 배당요구는 전세권 배당요구로 보지 않아요.
한 줄로 말하면
먼저 자리 잡은 손님이 「돈 받고 나갈게요」 하면 자리가 비어요. 아무 말이 없으면 새 주인이 그 손님을 계속 모셔야 해요. 말소기준권리보다 앞선 전세권은 배당요구를 했는지 하나로 낙찰자 부담이 갈려요.
1전세권이 뭐예요?
보통 전세는 계약서와 전입신고로 보호받아요. 전세권은 전세 계약을 등기부 을구에 권리로 올린 거예요. 전세권자는 집이 팔리면 전세금을 뒤 순서보다 먼저 받을 수 있어요. 전세금을 못 돌려받으면 직접 경매를 신청할 수도 있어요.
2배당요구 하나로 갈려요
배당요구는 「경매 대금에서 내 돈을 달라」고 법원에 신청하는 거예요. 앞선 전세권자가 배당요구를 하면 전세권은 경매로 지워지고 순서대로 돈을 받아요. 배당요구를 안 하면 전세권이 그대로 남아요. 그러면 전세가 끝날 때 낙찰자가 전세금을 돌려줘야 해요.
배당요구는 마감일이 지나면 거둘 수 없어요. 그래서 마감 뒤에 나온 명세서를 보고 계산해요.
3임차인이기도 하면 헷갈려요
전세권 등기를 하고 전입신고까지 한 사람은 두 자격을 함께 가질 수 있어요. 임차인 자격으로만 배당요구했다면 전세권 배당요구로 보지 않는다는 판례가 있어요. 그때는 전세권이 남아요. 반대로 전세권자로 배당요구했는데 일부만 받는 경우도 있어요. 같은 계약으로 전입해 대항력도 갖췄다면, 남은 돈은 낙찰자에게 요구할 수 있다는 판례가 있어요.
4임차권등기와는 달라요
둘 다 을구에 적혀서 헷갈리기 쉬워요. 전세권은 계약할 때 집주인과 함께 등기하는 권리예요. 임차권등기는 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았을 때 법원 명령으로 하는 등기예요. 임차권등기 이야기는 임차권등기 글에서 다뤄요.
5원문에서 찾는 법
명세서 인수 칸에는 이렇게 적혀요(실제 문구).
을구 순위 3번 전세권설정등기(2017.6.13.등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨
이 말은 「전세권자가 배당요구를 하지 않아 낙찰자가 이 전세권을 넘겨받는다」는 뜻이에요.
최선순위 설정 2023.4.6. 전세권
이 말은 법원이 이 전세권을 가장 앞선 권리로 적었다는 뜻이에요. 배당요구를 해서 지워지는 전세권일 때 이렇게 적는 경우가 많아요. 그래도 인수 칸과 배당요구 여부를 같이 봐요. 부동산쟁이 리포트는 최선순위가 전세권인데 인수 칸이 비어 있으면 확인 표시를 붙여요.
6예시로 보면
설명을 위해 만든 예시예요.
전세권자 A는 2019년에 전세금 2억 원으로 전세권을 등기했어요. 이듬해 근저당이 잡혔고, 몇 년 뒤 경매가 열렸어요. A가 배당요구를 어떻게 했느냐에 따라 낙찰자 부담이 달라져요.
- 2019.04.01전세권 A(전세금 2억)확인 필요
- 2020.08.10근저당지워져요
- 2023.05.02가압류지워져요
| A가 한 일 | 낙찰자 부담 |
|---|---|
| 전세권자로 배당요구, 2억 다 받음 | 없어요 |
| 전세권자로 배당요구, 1억 5천만 받음 | 같은 계약의 임차인 대항력이 있으면 5천만 원 |
| 배당요구 안 함 | 전세금 2억 |
| 임차인 자격으로만 배당요구 | 전세권이 남아요. 배당으로 못 받은 돈은 낙찰자 몫이 될 수 있어요 |
체크할 것
- 전세권 접수일을 최선순위 설정 날짜와 비교해요.
- 전세권자가 「전세권자로서」 배당요구했는지 봐요.
- 최선순위 설정 칸에 전세권이 적혔는지 봐요.
- 전세권자가 전입한 임차인이기도 한지 점유 표에서 봐요.
- 전세권이 건물 일부에만 있으면, 나머지 부분 임차인은 따로 봐요.
그래서 경매엔?
선순위 전세권은 마감 뒤 명세서에서 「배당요구 했나」 한 줄을 먼저 찾아요.