가등기가 뭐예요?

가등기한 사람이 나중에 본등기(정식 등기)를 하면 순서가 가등기한 날로 올라가요. 그러면 가등기 뒤에 된 등기는 지워질 수 있어요. 낙찰자의 소유권 등기도 가등기보다 뒤라면 여기에 걸려요. 대금을 다 내고도 집을 잃을 수 있다는 뜻이에요. 반대로 말소기준권리보다 뒤의 가등기는 경매로 지워져요.

• 소유권이전청구권 가등기: 집을 사기로 약속하고 순서를 잡아 둔 것
• 담보가등기: 돈을 빌려주고 못 갚으면 집을 가져가려고 해 둔 것

담보가등기는 경매에서 근저당처럼 다뤄요. 순서대로 돈을 받고 경매로 지워지는 게 법에 정해져 있어요. 그래서 말소기준권리가 될 수도 있어요.

담보로 등기하면 「소유권이전담보가등기」로 적혀요. 하지만 담보 목적이어도 그냥 소유권이전청구권 가등기로 적힐 수 있어요. 판례는 등기부 이름이 아니라 실제 거래 내용으로 가린다고 봐요. 그래서 법원은 가등기한 사람에게 어느 쪽인지 신고하라고 알려요. 신고 내용은 명세서 비고에 적히기도 해요.

집을 사기로 한 약속(매매예약)은 기간을 따로 안 정했다면 약속한 날부터 10년 안에 써야 해요. 기간을 정했다면 10년보다 길 수도 있어요. 기간이 지나도 등기가 저절로 지워지지는 않아요.

가등기는 등기부 갑구에 「소유권이전청구권가등기」로 적혀요. 등기원인 칸에는 「매매예약」, 권리자 칸에는 「가등기권자」가 나와요. 본등기를 하면 새 번호가 아니라 가등기 줄의 순위번호 그대로 적혀요. 그래서 그 뒤에 들어온 등기보다 앞서게 돼요.

위 실제 사건의 날짜를 순서대로 놓았어요.

가등기가 기준보다 앞서고, 담보가 아니라고 신고됐어요. 그래서 법원은 매각으로 지워지지 않는 권리로 적었어요. 임차인 쪽 확약서가 있어도 가등기는 그대로 남아요.