전세사기 피해자 우선매수, 1등도 밀려나요?

2026.11.02 고침

1전세사기피해자는 1등과 같은 값으로 먼저 사겠다고 신고할 수 있어요.
2신고하면 피해자에게 팔리고, 1등은 차순위로 밀려요.
32026년 11월 기준 이 법은 2027년 5월 31일까지 효력이 있어요.

한 줄로 말하면

줄 맨 앞에 섰는데, 우선 입장권을 가진 사람이 같은 값에 먼저 들어가는 셈이에요. 피해 임차인이 신고하면 최고가를 써도 낙찰을 넘겨줘야 해요.

1누가 신고할 수 있어요?

정부 위원회 심의를 거쳐 전세사기피해자로 결정된 임차인이에요. 전입 · 확정일자, 보증금 5억 원 이하(위원회가 7억 원까지 올릴 수 있어요) 같은 요건이 있어요. 보증보험으로 보증금을 다 돌려받는 임차인은 빠져요. 신고는 매각기일까지, 입찰보증금만큼 보증을 내고 해요. 아무도 입찰하지 않으면 최저가로 신고할 수 있게 2026년에 법이 바뀌었어요.

1
피해자 결정
정부 위원회 심의로 결정돼요
2
보증 준비
입찰보증금만큼 보증을 내요
3
우선매수 신고
매각기일에 1등과 같은 값으로 신고해요
4
매각허가
법원이 피해자에게 팔기로 정해요

21등 입찰자는 어떻게 돼요?

피해자가 신고하면 법원은 피해자에게 팔아야 한다고 법에 정해져 있어요. 1등은 차순위(1등이 대금을 안 내면 다음 기회를 받는 자리)가 돼요. 차순위의 보증금은 피해자가 대금을 다 낼 때까지 법원에 남아요. 피해자가 대금을 안 내면 법원이 차순위에게 팔지 정해요. 나머지 입찰자는 그날 바로 보증금을 돌려받아요.

설명을 위해 만든 예시예요. 입찰자 A가 1억 6,200만 원으로 1등을 했어요. 피해 임차인 C가 같은 값으로 우선매수를 신고했어요. 법원은 C에게 팔고, A는 차순위가 돼요.

신고가 없을 때

피해자가 신고했을 때

1등 A가 낙찰받아요

피해자 C가 낙찰받아요

A의 보증금은 대금에 들어가요

A의 보증금은 C가 낼 때까지 묶여요

A가 대금을 내요

C가 안 내면 A에게 기회가 가요

3LH와 법의 기한은요?

피해자는 LH 같은 공공기관에 집을 사 달라고 요청할 수 있어요. 그러면 LH가 보증 없이 우선매수를 할 수 있어요. LH에 요청했더라도 피해자가 매각기일에 직접 살 수 있게 2026년에 법이 바뀌었어요. 이 법은 기한을 정해 둔 법이고, 2026년 11월 기준 2027년 5월 31일까지 효력이 있어요. 2025년 5월 31일까지 처음 계약한 임차인에게 적용돼요.

4원문에서 찾는 법

명세서 비고나 문건 · 송달내역에서 「우선매수」를 찾아요.

임차인 ○○○가 ○○○○.○○.○○. 우선매수신고서를 제출함

이 말은 이번 매각에서 그 임차인이 먼저 사겠다고 신고했다는 뜻이에요.

5예시로 보면

설명을 위해 만든 예시예요. 최저가 1억 4천만 원인 집에 세 사람이 참여했어요.

참여자	써낸 값	결과
A	1억 6,200만 원	차순위, 보증금이 남아요
B	1억 5,100만 원	보증금을 바로 돌려받아요
피해 임차인 C	A와 같은 값으로 신고	낙찰받아요

체크할 것

명세서 · 문건송달내역에서 「우선매수신고」를 찾아요.
명세서 비고에 우선매수와 관련한 조건이 붙었는지 봐요.
1등이어도 보증금이 묶일 수 있다는 걸 일정에 넣어요.
임차인이 선순위면 떠안을 보증금도 따로 계산해요.
기일이 자꾸 바뀌면 피해자의 경매 유예 신청인지 봐요.

그래서 경매엔?

피해자 신고가 걸린 물건은 1등이 끝이 아니에요. 신고 기재부터 확인해요.