지분 경매, 공유자 우선매수가 뭐예요?

고침

  1. 1지분 경매는 집 전체가 아니라 채무자 몫만 파는 경매예요.
  2. 2다른 공유자는 1등과 같은 값으로 먼저 살 수 있어요.
  3. 3지분만 사면 혼자 쓰기 어려워 나누는 절차까지 생각해요.

한 줄로 말하면

친구와 반씩 산 차에서 친구 몫만 팔 때, 내가 먼저 살 권리가 있는 셈이에요. 그래서 지분 경매는 1등을 해도 공유자에게 넘어갈 수 있어요.

1공유자 우선매수는 어떻게 해요?

지분은 한 부동산을 나눠 가진 각자의 몫이에요. 그 몫이 경매에 나오면 법원이 다른 공유자에게 알려요. 공유자는 보증금을 내고, 1등과 같은 값으로 먼저 사겠다고 신고할 수 있어요. 집행관이 입찰을 마친다고 알리기 전까지 해야 해요. 입찰자가 아무도 없으면 공유자는 최저가에 살 수 있어요.

설명을 위해 만든 예시예요. 아파트 한 채를 C와 D가 반씩 가졌어요. D의 몫 2분의 1이 경매에 나왔어요. B가 2억 4천만 원으로 1등을 했어요. C가 같은 값으로 신고해서 C가 사게 됐어요.

  1. 1

    지분 경매

    D의 몫 2분의 1만 나와요

  2. 2

    입찰

    B가 2억 4천만 원으로 1등

  3. 3

    공유자 신고

    C가 같은 값으로 먼저 사겠다고 해요

  4. 4

    매각허가

    법원이 C에게 팔아요

  5. 5

    B는 차순위

    마감 전이면 차순위를 버릴 수 있어요

2막히는 경우도 있어요

공유자가 신고만 되풀이하고 돈은 안 내서 유찰시키는 건 안 된다는 판례가 있어요. 신고를 한 번만 받는다는 조건이 붙은 사건도 있어요. 여러 부동산을 묶어 파는 일괄매각에서는 일부 공유자가 전체를 먼저 살 수 없다고 봤어요. 공유물을 나누려고 집 전체를 파는 경매에도 이 권리가 없다는 판례가 있어요. 차순위로 남은 1등의 보증금은 공유자가 대금을 낼 때까지 묶여요.

3지분을 사면 쓸 수 있어요?

지분만큼 집 전체를 쓸 권리는 있어요. 그런데 쓰는 방법은 지분 과반수로 정해요. 반 지분으로는 혼자 정할 수 없어요. 다른 공유자가 혼자 살아도 바로 나가라고 하기 어렵다는 판례가 있어요. 끝내려면 공유물분할(나눠 갖거나 팔아서 나누는 절차)을 청구해요.

집 전체 경매
지분 경매
1등이 낙찰받아요
공유자가 같은 값에 먼저 살 수 있어요
혼자 쓰고 팔 수 있어요
쓰는 법을 공유자와 정해요
명도로 마무리해요
분할 청구까지 갈 수 있어요

4원문에서 찾는 법

물건 표시와 명세서에서 「지분」이 있는지 봐요.

토지 및 건물 각 공유자 ○○○ 지분 2분의 1 매각

이 말은 집 전체가 아니라 그 사람 몫 절반만 판다는 뜻이에요.

아파트 등기부의 「대지권 비율」이나 감정서의 「대지지분」은 지분 경매가 아니에요. 호실에 딸린 땅 몫이에요.

5예시로 보면

설명을 위해 만든 예시예요. 위 아파트의 D 몫이 경매에 나온 경우예요.

경우 누가 사나 B의 보증금
C가 신고하지 않음 B 대금에 들어가요
C가 같은 값으로 신고 C C가 낼 때까지 묶여요
입찰자가 아무도 없음 C가 신고하면 최저가에 C 해당 없어요

체크할 것

  1. 전체인지 지분인지 물건 표시와 등기부로 봐요.
  2. 다른 공유자가 누구인지, 거기 사는지 봐요.
  3. 우선매수 횟수 제한 같은 조건이 있는지 봐요.
  4. 등기부에 「나누지 않기로 한 약정」이 있는지 봐요.
  5. 지분 담보로 대출이 되는지 금융기관에 물어봐요.

그래서 경매엔?

지분 경매는 낙찰보다 그다음이 길어요. 공유자 신고 가능성과 분할까지의 시간을 같이 봐요.

출처

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