세금 교부청구와 당해세, 임차인보다 먼저예요?

교부청구는 세무서 · 구청이 경매 법원에 밀린 세금을 나눠 달라는 요구예요. 배당요구 마감일까지 하게 돼 있어요. 경매가 등기되기 전에 세금 압류가 등기돼 있으면 따로 요구하지 않아도 배당에 들어가요. 세금 가운데 그 집에 매긴 세금을 당해세라고 해요. 국세는 상속세 · 증여세 · 종합부동산세, 지방세는 재산세 등이에요. 당해세는 근저당 · 확정일자 임차인보다 먼저 받는 게 원칙이에요.

흐름만 보이려고 줄인 배당 순서예요. 실제 배당표는 채권마다 따져요.

1. 1

   경매 비용

   경매에 든 비용이 먼저 나가요

2. 2

   최우선 배당

   소액임차인 일부 · 최종 3개월 임금

3. 3

   당해세

   그 집에 매긴 세금이에요

4. 4

   날짜 경쟁

   근저당 · 확정일자 임차인 · 일반 세금

5. 5

   나머지

   그 밖의 빚을 나눠요

2023년부터 법이 바뀌어 주택 임차인에게 예외가 생겼어요. 임차인의 확정일자가 당해세의 기준 날짜(법정기일)보다 빠른 경우예요. 이때는 그 세금 몫만큼 임차인이 먼저 받아요. 다른 채권자 몫은 줄지 않아요. 확정일자가 더 늦으면 예전처럼 세금이 먼저예요.

선순위 임차인이 배당으로 보증금을 다 못 받으면 남은 돈은 낙찰자가 줘야 해요. 세금이 앞에서 가져가면 그만큼 낙찰자 부담이 커져요. 그런데 교부청구 금액은 공개된 사건 화면에 안 나와요. 세금 몫을 0원으로 두면 부담을 적게 잡을 수 있어요.

설명을 위해 만든 예시예요. 임차인 A의 보증금은 2억 원이고, 배당할 돈도 2억 원이에요. 그 집 종합부동산세 3천만 원이 밀렸어요. 그 세금의 법정기일(고지서를 보낸 날 같은 기준 날짜)이 A의 확정일자보다 빨라요. A는 1억 7천만 원만 받고, 남은 3천만 원은 낙찰자 B가 A에게 줘야 해요.

A는 아래처럼 말소기준권리보다 먼저 전입해서, 못 받은 돈이 낙찰자에게 넘어와요.

1. 2020.02.03임차인 A 전입 · 확정일자남아요
2. 말소기준
3. 2021.06.10은행 근저당지워져요
4. 2023.08.01세무서 압류지워져요
5. 2025.01.20임의경매개시결정지워져요

설명을 위해 만든 예시예요. 위의 A와 B 이야기에서 세금 날짜만 바꿔 봤어요.