대지권 미등기 · 대지권 없음 · 토지별도등기, 뭐가 달라요?
고침
- 1대지권 미등기는 땅 몫은 있는데 등기만 늦은 경우가 대표적이에요.
- 2대지권 없음은 땅 몫 자체가 없어 땅 주인과 다툴 수 있어요.
- 3토지별도등기는 땅에 따로 걸린 권리가 있다는 표시예요.
한 줄로 말하면
아파트 호실은 「건물 한 칸 + 땅 한 조각」 세트 상품이에요. 땅 조각이 등기부에 어떻게 적혔는지에 따라 세 경우의 무게가 달라요.
1대지권 미등기는요?
대지권은 호실에 딸린 땅 몫(대지사용권)을 등기한 거예요. 호실을 팔면 땅 몫도 따라가고, 원칙적으로 따로 팔 수 없어요. 대지권 미등기는 땅 몫 등기만 아직 안 된 상태예요. 새 단지에서 땅 정리가 늦어 생기기도 해요. 이때도 호실을 낙찰받으면 땅 몫까지 얻는다는 판례가 있어요.
설명을 위해 만든 예시예요. 분양받은 A가 분양대금 3천만 원을 안 낸 채 호실이 경매에 나왔어요. 낙찰자 B는 땅 몫을 얻어요. 다만 분양회사는 3천만 원을 받을 때까지 땅 등기를 미룰 수 있어요. 등기를 받으려면 B가 그 돈을 대신 내야 할 수 있어요.
2대지권 없음은요?
대지권 없음은 호실 주인에게 땅을 쓸 권리 자체가 없는 경우예요. 이때 땅 주인은 호실을 시가로 팔라고 요구할 수 있다고 법에 정해져 있어요. 감정평가에 땅값이 들었는지부터 봐요. 「미상」 「확인 불가」처럼 애매하면 분양 계약과 땅 등기부로 가려요.
3토지별도등기는요?
호실 등기부 첫 장에 「토지에 관하여 별도등기 있음」이 붙은 경우예요. 땅 등기부에 근저당 같은 다른 권리가 있다는 표시예요. 대지권 등기 전부터 땅에 있던 근저당이 대표적이에요. 그 권리가 매각으로 지워지는지, 남는지는 사건마다 달라요. 땅 등기부를 따로 떼서 무엇이 걸렸는지 봐요.
4원문에서 찾는 법
호실 등기부 첫 장(표제부)의 대지권 칸과 명세서 비고를 봐요.
대지권 미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함됨
이 말은 땅 몫 등기는 아직이지만 최저가에 땅값이 들어 있다는 뜻이에요.
토지에 관하여 별도등기 있음
이 말은 땅 등기부에 따로 확인할 권리가 있다는 뜻이에요.
- 1
표제부 보기
호실 등기부의 대지권 칸을 봐요
- 2
명세서 비고
땅값이 최저가에 들었는지 봐요
- 3
땅 등기부
별도등기면 땅 등기부를 떼 봐요
- 4
분양 사정
미등기면 분양대금 미납을 물어요
5예시로 보면
설명을 위해 만든 예시예요. 명세서 문구별로 먼저 볼 것을 모았어요.
| 명세서 문구 | 먼저 볼 것 |
|---|---|
| 대지권 미등기, 평가에 포함 | 분양대금 미납이 있는지 |
| 대지권 미등기, 포함 언급 없음 | 감정평가서에 땅값이 있는지 |
| 대지권 없음 | 땅 주인, 매도 요구 가능성 |
| 토지별도등기 있음 | 땅 등기부와 명세서의 인수 기재 |
체크할 것
- 명세서에 땅값이 최저가에 들었다는 말이 있는지 봐요.
- 미등기면 분양회사 · 관리사무소에 분양대금 미납을 물어요.
- 대지권 없음이면 땅 주인이 누구인지 확인해요.
- 별도등기면 그 권리를 낙찰자가 넘겨받는다는 기재가 있는지 봐요.
그래서 경매엔?
대지권 문제는 이름이 비슷해도 무게가 달라요. 땅 몫이 값에 들었는지와 땅에 남은 권리부터 봐요.