위반건축물 · 근생빌라, 낙찰 뒤 뭐가 남아요?
고침
- 1근생빌라는 서류엔 상가, 실제로는 집으로 쓰는 건물이에요.
- 2위반을 안 고치면 새 주인에게도 이행강제금이 나올 수 있어요.
- 3서류상 주택이 아니면 취득세가 1~3%가 아니라 4%예요.
한 줄로 말하면
불법 개조한 중고차를 사면 단속은 새 주인이 받는 것과 같아요. 위반건축물은 낙찰받아도 위반이 건물에 그대로 남아요.
1어떤 경우가 있어요?
건축물대장은 건물의 용도와 면적을 적은 나라 장부예요. 이 장부와 실제가 다르면 위반건축물일 수 있어요. 근생빌라는 장부엔 근린생활시설(상가 · 사무실)인데 집으로 쓰는 건물이에요. 허가 없이 층을 올리거나 방을 늘린 건물도 있어요. 사용승인(다 지은 뒤 받는 검사)이 없으면 장부 자체가 없기도 해요.
2낙찰 뒤 무엇이 따라와요?
구청은 위반을 고치라는 명령(시정명령)을 내릴 수 있어요. 이 명령은 새 소유자에게도 나올 수 있다고 법에 정해져 있어요. 안 고치면 이행강제금(고칠 때까지 매기는 돈)이 나와요. 1년에 두 번까지, 고칠 때까지 되풀이될 수 있어요. 작은 주거용 건물은 절반 범위에서 깎아 주기도 해요.
3돈은 어떻게 달라져요?
취득세는 장부에 주택으로 적힌 건물만 주택 세율 1~3%를 써요. 근생빌라는 사람이 살아도 4%예요. 대출 조건은 은행마다 달라요. 한편 임차인 보호는 장부가 아니라 실제 용도로 판단한다는 판례가 있어요. 근생빌라에 사는 임차인도 대항력을 가질 수 있다는 뜻이에요.
4원문에서 찾는 법
감정평가서와 명세서 비고에서 「현황」 「위반」을 찾아요.
건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용 중임
이 말은 장부엔 사무실인데 실제로는 집으로 쓰고 있다는 뜻이에요.
집합건축물대장(표제부,갑) 상 위반건축물 표시 있음
이 말은 구청 장부에 위반이 이미 올라 있다는 뜻이에요.
- 1
대장 떼기
정부24에서 건축물대장을 떼요
- 2
용도 · 표시 보기
주용도와 위반건축물 표시를 봐요
- 3
구청에 묻기
위반 내용과 고치는 비용을 물어요
- 4
세금 계산
장부 용도로 취득세를 다시 계산해요
5예시로 보면
설명을 위해 만든 예시예요. 같은 빌라 두 호실을 낙찰자 B가 각각 2억 원에 낙찰받았어요. 장부 용도만 달라요.
| 장부 용도 | 취득세(표준세율) | 더 볼 것 |
|---|---|---|
| 다세대주택 | 200만 원(1%) | 위반 표시가 있는지 |
| 근린생활시설, 실제는 집 | 800만 원(4%) | 시정명령 · 대출 조건 |
같은 값인데 세금만 600만 원 차이가 나요. 교육세 같은 덧붙는 세금은 취득세 글에서 봐요.
체크할 것
- 건축물대장의 주용도와 실제 용도가 같은지 봐요.
- 위반 내용과 고치는 비용을 입찰가 계산에 넣어요.
- 이미 시정명령이 나왔는지 구청에 물어봐요.
- 취득세를 장부 용도 기준으로 다시 계산해요.
- 잔금 대출이 되는지 은행에 이 물건 그대로 물어봐요.
그래서 경매엔?
위반건축물은 낙찰가가 끝이 아니에요. 고치는 비용 · 이행강제금 · 세금 차이를 입찰가에 넣어요.