유찰되면 최저가는 얼마나 내려가요?

유찰은 매각기일에 최저가 이상으로 입찰한 사람이 없어 그냥 넘어간 거예요. 최저가는 그 회차에 써 낼 수 있는 가장 낮은 값이에요. 마감 때 입찰자가 없으면 집행관이 그 자리에서 한 번 더 받을 수 있고, 그래도 없으면 유찰이에요.

처음 나온 물건(신건)은 보통 감정가에서 시작해요. 감정가는 감정평가사가 매긴 값이에요.

유찰되면 법원은 최저가를 낮춰 새 매각기일을 잡아요. 「상당히 낮춘다」고만 법에 정해져 있고, 몇 %인지는 없어요.

실무에서는 보통 직전 최저가의 20%나 30%를 깎아요. 법원마다 달라요. 실제 사건으로 보면 이래요(2026년 11월 1일 법원경매정보 기준).

똑같이 두 번 내려가도 최저가가 15%포인트 차이 나요. 그래서 유찰 횟수만으로는 물건끼리 견주기 어려워요.

유찰이 거듭되면 이유가 있는 경우가 많아요. 낙찰자가 떠안는 보증금(대항력 있는 임차인), 유치권 같은 특수 조건, 높았던 감정가가 흔한 이유예요. 점유 · 밀린 관리비 · 건물 상태처럼 서류에 안 적히는 이유도 있어요.

우리 리포트는 유찰 3회 이상이거나 최저가가 감정가의 51% 이하이면 「깊은 유찰」 표시를 띄워요. 싸다는 뜻이 아니라 이유를 찾아보라는 표시예요.

최저가가 너무 내려가면 경매가 취소되기도 해요. 팔아도 신청한 채권자보다 앞선 빚과 비용을 갚으면 남는 게 없을 때예요. 이때 신청한 채권자는 1주 안에 「그 이상 값에 내가 사겠다」며 보증을 내야 해요. 안 내면 법원이 경매를 취소해요.

설명을 위해 만든 예시예요. 감정가 1억 원 물건이에요. 실제 공고 금액은 천 원 단위에서 끊어져 조금 다를 수 있어요.

같은 4회차라도 1,690만 원 차이가 나요. 최저가가 내려가도 떠안는 보증금은 줄지 않으니 따로 더해서 봐요.