입찰가 정하는 법, 낙찰가율은 어떻게 읽어요?

• 감정가: 감정인이 매긴 값이에요. 조사를 마친 날 기준이라 지금 시세와 다를 수 있어요.
• 최저가(최저매각가격): 그 회차에 입찰할 수 있는 가장 낮은 값이에요.
• 시세: 같은 단지 · 같은 면적의 최근 실거래가예요.
• 비용: 세금 · 떠안는 보증금 · 밀린 관리비 · 수리비 · 등기 비용이에요.

유찰되면 최저가가 낮아져요. 얼마씩 낮추는지는 유찰 글에 있어요.

계산은 시세에서 출발해 아래로 내려와요. 이 값보다 높게 사면 들인 돈이 시세보다 커져요. 필요 현금 계산기와 최대 입찰가 계산기로 바로 해 볼 수 있어요.

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   시세

   같은 단지 · 면적의 최근 실거래가

2. 2

   비용 빼기

   세금 · 떠안는 돈 · 수리비 · 관리비

3. 3

   위쪽 한도

   넘으면 들인 돈이 시세보다 커져요

4. 4

   여유분 빼기

   각자 정한 만큼 더 낮춰요

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   낙찰가율 비교

   같은 조건 낙찰 사이 어디쯤인지

낙찰가율은 낙찰가를 감정가로 나눈 값이에요. 유찰 횟수가 다르면 최저가부터 달라서 그대로 견주면 어긋나요. 그래서 그 회차 최저가로 나눈 배율도 같이 봐요. 떠안는 보증금이 있으면 낙찰가가 낮아지기 쉬워요. 이때는 낙찰가에 그 보증금을 더해서 견줘요.

• 깊은 유찰: 유찰 3회 이상이거나 최저가가 감정가의 51% 이하예요. 싸다는 뜻이 아니라 이유를 찾으라는 표시예요.
• 비슷한 물건 낙찰 분포: 같은 지역 · 용도 · 유찰 단계의 낙찰가율이에요. 과거의 위치일 뿐 낙찰 확률이 아니에요.
• 같은 배율로 반복된 낙찰: 같은 동네에서 최저가의 같은 배율로 여러 건이 팔렸어요. 정해진 배율로 입찰하는 참여자가 있다는 추정이에요.

설명을 위해 만든 예시예요. 낙찰자 B가 감정가 3억 원 아파트를 봐요. 두 번 유찰돼 최저가는 1억 9,200만 원이에요. 같은 면적 최근 실거래가는 2억 8,000만 원이에요.

같은 2억 7,000만 원도 감정가로 나누면 90%예요. 최저가로 나누면 약 141%예요. 어느 기준인지 먼저 맞춰야 해요.