전세사기는 어떻게 피하나요?

시세보다 높은 보증금, 많은 근저당, 집주인 체납 세금, 신탁 등기가 대표적인 신호예요. 계약 전에 등기부등본과 시세를 확인하고, 보증보험이 되는 집인지 먼저 알아보세요.

전입신고와 확정일자는 언제 하나요?

잔금을 치르고 이사하는 날 바로 해요. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로, 같은 날 집주인이 근저당을 설정하면 근저당이 앞설 수 있어 특약으로 막아 두는 게 좋아요.

근저당이 있는 집은 전세로 들어가면 안 되나요?

근저당 자체보다 금액이 중요해요. (근저당 채권최고액 + 내 보증금)이 시세보다 충분히 낮아야 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받을 수 있어요.

신탁 등기된 집은요?

소유권이 신탁회사로 넘어가 있어 집주인 혼자 계약할 권한이 없을 수 있어요. 신탁원부를 떼 보고 신탁회사 · 우선수익자 동의서를 받아야 해요.

전세 계약 체크리스트 · 전세사기 예방

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1계약 전

시세와 전세가율 확인같은 단지 · 같은 동네 최근 매매 실거래로 시세를 잡고, 보증금이 시세의 몇 %인지 봐요. 근저당까지 더해 80%를 넘으면 경매 때 보증금이 모자랄 수 있어요.깡통전세 진단
등기부등본 떼서 읽기인터넷등기소에서 열람해 갑구의 소유자 · 가압류 · 압류 · 신탁 · 가등기, 을구의 근저당 채권최고액을 확인해요.등기부등본 분석
집주인 본인 확인신분증과 등기부 소유자가 같은지 봐요. 대리인이면 위임장과 인감증명서를 받고, 집주인과 직접 통화해 확인해요.
집주인 체납 세금 확인집주인이 세금을 안 냈으면 경매 때 세금이 보증금보다 먼저 가져갈 수 있어요. 계약 전에는 집주인 동의를 받아, 계약 뒤 입주 전까지는 동의 없이 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있어요.
앞선 세입자 보증금 확인(다가구)다가구 · 다중주택은 먼저 들어온 세입자 보증금이 내 앞이에요. 집주인 동의를 받아 확정일자 부여 현황과 전입세대를 확인해요.
전세보증보험 되는지 미리 확인HUG · HF · SGI 에 보증금과 주택가격 기준으로 가입할 수 있는지 계약 전에 알아봐요. 안 되는 집이면 그 자체로 신호예요.
공인중개사 등록 확인브이월드 부동산중개업 조회에서 중개사무소 등록과 중개사 이름을 확인해요. 중개수수료도 미리 계산해 두세요.중개수수료 계산기

2계약 당일

등기부등본 다시 떼기계약 직전에 다시 열람해 그사이 근저당 · 가압류가 새로 생기지 않았는지 봐요.
특약 넣기「잔금일 다음 날까지 근저당 등 권리를 새로 설정하지 않는다」, 「보증보험 · 전세대출이 안 되면 계약을 해지하고 계약금을 돌려준다」처럼 적어요.
계약금은 집주인 명의 계좌로등기부 소유자 이름의 계좌로만 보내고, 이체 기록을 남겨요.

3잔금 · 입주

잔금 전에 등기부 한 번 더잔금을 보내기 직전에 다시 열람해 변동이 없는지 확인해요.
전입신고와 확정일자를 그날대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생겨요. 확정일자까지 받아야 경매 때 순서대로 배당받아요. 소액임차인이면 최우선변제도 받을 수 있어요.최우선변제금 계산기
임대차 신고보증금 6천만 원이나 월세 30만 원을 넘으면 계약 뒤 30일 안에 신고해요(군 지역은 빠져요). 신고하면 확정일자도 함께 받아요.
전세보증보험 가입입주 뒤 바로 가입해요. 가입 기한(계약 기간의 절반이 지나기 전 등)이 있어요.

4사는 동안

끝나기 6~2개월 전에 갱신 정하기계약갱신요구권을 쓰면 2년 더 살 수 있고 보증금 · 월세 인상은 5%까지예요.
집주인이 바뀌면 등기부 확인새 집주인이 보증금 반환 의무를 이어받아요. 새 근저당이 생겼는지 함께 봐요.
보증금을 못 받으면 임차권등기 후 이사계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 받아 등기된 걸 확인한 뒤 이사해야 대항력 · 우선변제권이 남아요.

함께 쓰면 좋은 도구

자주 묻는 것

전세사기는 어떻게 피하나요?: 시세보다 높은 보증금, 많은 근저당, 집주인 체납 세금, 신탁 등기가 대표적인 신호예요. 계약 전에 등기부등본과 시세를 확인하고, 보증보험이 되는 집인지 먼저 알아보세요.
전입신고와 확정일자는 언제 하나요?: 잔금을 치르고 이사하는 날 바로 해요. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로, 같은 날 집주인이 근저당을 설정하면 근저당이 앞설 수 있어 특약으로 막아 두는 게 좋아요.
근저당이 있는 집은 전세로 들어가면 안 되나요?: 근저당 자체보다 금액이 중요해요. (근저당 채권최고액 + 내 보증금)이 시세보다 충분히 낮아야 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받을 수 있어요.
신탁 등기된 집은요?: 소유권이 신탁회사로 넘어가 있어 집주인 혼자 계약할 권한이 없을 수 있어요. 신탁원부를 떼 보고 신탁회사 · 우선수익자 동의서를 받아야 해요.

이 체크리스트는 일반적인 확인 사항을 정리한 참고 자료예요. 법률 자문이 아니며, 개별 계약은 공인중개사 · 법률 전문가와 확인해 주세요.