경매로 넘어가면, 내 보증금은 얼마나 돌아올까

이렇게 써요

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   시세와 보증금

   같은 단지 · 같은 동네 최근 실거래로 집 시세를 잡고, 계약서의 보증금을 넣어요.

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   내 앞 권리

   등기부등본 을구의 근저당 채권최고액과, 다가구라면 나보다 먼저 들어온 세입자 보증금을 더해요.

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   경매로 넘어가면

   실제 낙찰가율로 팔린다고 보고, 경매비용 · 앞 권리를 뺀 뒤 내 보증금이 얼마나 남는지 봐요.

이 숫자를 보세요

전세가율

보증금 ÷ 시세. 빌라 · 오피스텔은 시세를 알기 어려워 이 비율이 높게 잡히기 쉬워요.

시세 대비 (앞 권리 + 보증금)

근저당과 보증금을 더한 돈이 시세의 몇 %인지. 80%를 넘으면 흔히 깡통전세로 불러요.

낙찰가율

경매에서 감정가 대비 몇 %에 팔렸는지. 시세보다 낮게 팔리는 게 보통이라 보증금이 모자라기 쉬워요.

대항력 · 우선변제권

전입 다음 날 0시에 대항력이 생기고, 확정일자까지 받으면 순서대로 배당받을 수 있어요. 근저당보다 늦으면 근저당이 먼저 가져가요.

자주 묻는 것

깡통전세는 어떻게 알아보나요?

집 시세에서 근저당 같은 앞 권리를 빼고 남는 돈이 내 보증금보다 적으면 위험해요. 경매에서는 시세보다 낮게 팔리는 경우가 많아 실제 낙찰가율로 다시 계산해 보는 게 좋아요.

낙찰가율은 어디서 온 숫자인가요?

부동산쟁이가 모은 법원 매각결과에서 지역 · 집 종류별 최근 1년 감정가 대비 낙찰가를 낮은 쪽 25% · 가운데 · 높은 쪽 25%로 나눈 값이에요. 한 사건의 여러 호실은 하나로 셌어요.

최우선변제는 무엇인가요?

보증금이 지역별 기준 이하인 소액임차인은 근저당보다 먼저 일정 금액을 받아요. 기준은 내 보증금 계약일이 아니라 가장 먼저 설정된 근저당 날짜로 정해요.

전세보증보험에 들면 괜찮나요?

보증보험에 들어 있으면 집주인이 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 돌려줘요. 다만 가입 조건(보증금 · 주택가격 기준)이 바뀌어 왔으니 HUG · HF · SGI 에서 내 집이 되는지 먼저 확인하세요.

이 계산과 실제 배당이 다를 수 있나요?

네. 세금 체납(당해세) · 임금채권 · 다른 세입자의 최우선변제처럼 등기부에 없는 앞 순위 돈이 있으면 더 적게 받을 수 있어요. 계산은 참고용이에요.

이 계산은 일반 배당 원칙과 지난 낙찰가율로 낸 참고 자료예요. 법률 판단이 아니며, 실제 배당은 경매 법원이 정해요. 계약 전 등기부 원본과 전문가를 통해 확인해 주세요.